Необходими документи за продажба на имот

Информацията в този блог е предоставена от Адвокатско дружество “Кънчев, Гичева, Марникас и партньори”

Списъкът от необходими документи за продажба на имот се определя конкретно за всяка сделка. Той зависи от различни обстоятелства – вида на имота (апартамент, къща, парцел, земя), дали е наследствен, съпружеска имуществена общност или индивидуална собственост на продавача, в процес на строителство ли е, имало ли е вписани тежести върху него и т.н.

Част от документите са задължителни и без тях нотариусът няма да изповяда сделката.

Други се изискват от купувача и от кредитиращата го банка с цел да се извърши пълен анализ на правния статут на имота.

Ако искате да ви помогнем със заснемането и изготвянето на обявите на вашия имот, може да разгледате нашата услуга тук.

Необходими документи за продажба на имот:

1. Документ за собственост върху имота

С него продавачът удостоверява правото си на собственост върху имота. Също така, той трябва да предостави и всички предходни документи за собственост, за да се проследи историята на имота. По този начин се извършва проверка дали правата на продавача са валидно възникнали.

Най-често продавачът се легитимира като собственик със следните документи:

• нотариален акт – за покупко-продажба, за дарение, за замяна, констативен нотариален акт и др.;

• саморъчно или нотариално заверено завещание;

• договор за продажба, сключен по реда на Наредбата за държавните имоти;

• договор за продажба на държавни или общински имоти, сключен по реда на Закона за държавната собственост и Закона за общинската собственост;

• съдебно решение или договор за доброволна делба;

• брачен договор;

• съдебно решение по иск по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите за обявяване на предварителен договор за окончателен;

• крепостен акт;

• решение на Поземлената комисия или Общинската служба „Земеделие и гори“ за възстановяване на имота.

2. Удостоверение за данъчна оценка

Това удостоверение се издава от териториалните дирекции на НАП по местонахождение на имота.

В данъчната оценка трябва да е отбелязано, че собственикът няма не платени данък сгради и такса смет за имота.

Издадените до 30 юни на текущата година удостоверения са валидни до тази дата, а издадените след тази дата – до края на текущата година. Когато задълженията за имота са платени за цялата година и това е вписано в удостоверението, то е валидно до края на годината, независимо от датата на издаването му.

3. Удостоверение за семейно положение, съпруг/а и деца

Когато продавачът е физическо лице, трябва да представи и удостоверение за семейно положение. То е необходимо, за да се прецени дали имотът е придобит по време на брака. Удостоверението се издава от служба ЕСГРАОН на общината по постоянния или настоящия адрес на продавача. Ако продавачът е разведен или вдовец, в удостоверението трябва изрично да е отбелязано какво е било семейното му положение към датата на придобиване на имота.

4. Удостоверение за избран режим на имуществени отношения

Това удостоверение се издава от Агенцията по вписванията, Брачен регистър. В него се посочва дали съпрузите-продавачи са избрали режим на имуществените отношения помежду си. Семейният кодекс предвижда 3 възможни режима:

• законов режим на общност;

• законов режим на разделност, и

• договорен режим.

• Удостоверението е необходимо за преценка дали имотът е съпружеска имуществена общност, ако продавачите са го придобили по време на брака.

5. Удостоверение за сключен граждански брак

Ако продавачът е семеен, трябва да се представи и удостоверението за сключен граждански брак на съпрузите.

6. Декларация по чл. 26 от Семейния кодекс

Когато имотът е лична собственост на продавача, се изисква и съгласието на другия съпруг, ако двамата съпрузи нямат друго жилище – обща собственост или лична собственост на всеки един от тях.

В случай че имат друго жилище, но той и/или неговият съпруг/а имат постоянен или настоящ адрес, който съвпада с адреса на имота, другият съпруг трябва да подпише нотариално заверена декларация, че е съгласен с продажбата. Дори семейството на продавача да не живее в продавания имот, за да се избегнат бъдещи спорове дали той е „семейно жилище“, препоръчително е без такава декларация-съгласие от съпруга-несобственик да не се купува имота.

7. Съдебно решение за развод

Ако продавачът е разведен, той трябва да представи и съдебното решение за прекратяване на брака му с развод.

8. Скица на имота

Тя се издава от Службата по геодезия, картография и кадастър или от техническата служба на общината по местонахождение на имота за районите, за които няма влязла в сила кадастрална карта.

Такава скица е необходима, когато се прехвърля земя или идеални части от нея. Ако има разлика в описанието на земята по акта за собственост и по скица, е необходимо на скицата да има и забележка за идентичност на имота. Валидна е до настъпване на изменение в данните за имота, за която е издадена.

9. Схема на самостоятелен обект в сграда

Тя се издава от Службата по геодезия, картография и кадастър за районите с влязла в сила кадастрална карта. Валидна е до настъпване на изменение в данните за имота, за която е издадена.

10. Удостоверение за административен адрес на имота

Такова удостоверение се изисква, когато адресът на имота по документа за собственост е различен от актуалния му адрес. При по-стари актове за собственост често се случва напр. улицата да е била преименувана впоследствие. Удостоверението се издава от общината по местонахождението на имота.

11. Удостоверение за наследници

Когато имотът е получен по наследство, задължително се представя и удостоверение за наследници. То се издава от общината, от района или от кметството по последен постоянен адрес на починалото лице. Валидно е до промяна в данните, въз основа на които е издадено и които се съдържат в него.

12. Удостоверение за вписвания, отбелязвания и

заличавания за имот (удостоверение за тежести)

Удостоверението за тежести се издава от Агенцията по вписванията. Проверката трябва да обхваща период от най-малко 10 години назад. Към заявлението се прилагат копия на всички предходни документи за собственост до първия собственик, хронологично и логически свързани, а при наследяване – и удостоверения за наследници. Ако към имота има земя или идеална част от земя, прилага се и скица на имота.

13. Протокол на общото събрание на съдружниците, на съвета на директорите или решение на едноличния собственик на капитала

Когато продавач е търговско дружество – ЕООД, ООД или АД – се изисква и решение на компетентния му орган за продажбата на имота.

14. Строителни книжа

Необходими документи за продажба на имот, който е в процес на изграждане и в зависимост от етапа на строителство, са:

• Разрешение за строеж;

• Протокол за определяне на строителна линия и ниво на строежа;

• Констативен протокол по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ;

• Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата;

• Одобрени архитектурни проекти;

• Таблица за застроените площи и идеални части на обектите и др.

15. Разрешение от районния съд

Ако продавачът е малолетно или непълнолетно лице, задължително трябва да се представи разрешение от районния съд за сключване на сделката.

16. Пълномощно

Ако някоя от страните – продавачът и/или купувачът – се представляват от пълномощник, неговото пълномощно трябва да е с нотариална заверка на подписа и съдържанието.

17. Декларации

При подписване на нотариалния акт за продажба на имота, страните попълват и следните декларации:

• Декларация по чл. 264, ал. 1 от ДОПК – от продавача;

• Декларации по чл. 25, ал. 8 от ЗННД – от продавача и от купувача;

• Декларация по чл. 42, ал. 2, т. 2 от ЗМИП – от продавача и от купувача;

• Декларация по чл. 59, ал. 1, т. 3 от ЗМИП – от продавача и от купувача, ако са юридически лица;

• Декларация за произход на средствата по чл. 66, ал. 2 от ЗМИП – от купувача.

• Декларациите се подписват лично от страните. Когато се представляват от пълномощник, упълномощителите трябва да заверят декларациите си пред нотариус.

Цялата информация е представена от Адвокатско дружество “Кънчев, Гичева, Марникас и партньори”