top of page
  • Снимка на автораN-Studios

Необходими документи за продажба на имот

Информацията в този блог е предоставена от Адвокатско дружество “Кънчев, Гичева, Марникас и партньори”


Списъкът от необходими документи за продажба на имот се определя конкретно за всяка сделка. Той зависи от различни обстоятелства – вида на имота (апартамент, къща, парцел, земя), дали е наследствен, съпружеска имуществена общност или индивидуална собственост на продавача, в процес на строителство ли е, имало ли е вписани тежести върху него и т.н.


Част от документите са задължителни и без тях нотариусът няма да изповяда сделката.


Други се изискват от купувача и от кредитиращата го банка с цел да се извърши пълен анализ на правния статут на имота.



Ако искате да ви помогнем със заснемането и изготвянето на обявите на вашия имот, може да разгледате нашата услуга тук.


Необходими документи за продажба на имот:




1. Документ за собственост върху имота


С него продавачът удостоверява правото си на собственост върху имота. Също така, той трябва да предостави и всички предходни документи за собственост, за да се проследи историята на имота. По този начин се извършва проверка дали правата на продавача са валидно възникнали.


Най-често продавачът се легитимира като собственик със следните документи:


  • нотариален акт – за покупко-продажба, за дарение, за замяна, констативен нотариален акт и др.;

  • саморъчно или нотариално заверено завещание;

  • договор за продажба, сключен по реда на Наредбата за държавните имоти;

  • договор за продажба на държавни или общински имоти, сключен по реда на Закона за държавната собственост и Закона за общинската собственост;

  • съдебно решение или договор за доброволна делба;

  • брачен договор;

  • съдебно решение по иск по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите за обявяване на предварителен договор за окончателен;

  • крепостен акт;

  • решение на Поземлената комисия или Общинската служба „Земеделие и гори“ за възстановяване на имота.




2. Удостоверение за данъчна оценка


Това удостоверение се издава от териториалните дирекции на НАП по местонахождение на имота.


В данъчната оценка трябва да е отбелязано, че собственикът няма не платени данък сгради и такса смет за имота.


Издадените до 30 юни на текущата година удостоверения са валидни до тази дата, а издадените след тази дата – до края на текущата година. Когато задълженията за имота са платени за цялата година и това е вписано в удостоверението, то е валидно до края на годината, независимо от датата на издаването му.




3. Удостоверение за семейно положение, съпруг/а и деца


Когато продавачът е физическо лице, трябва да представи и удостоверение за семейно положение. То е необходимо, за да се прецени дали имотът е придобит по време на брака. Удостоверението се издава от служба ЕСГРАОН на общината по постоянния или настоящия адрес на продавача. Ако продавачът е разведен или вдовец, в удостоверението трябва изрично да е отбелязано какво е било семейното му положение към датата на придобиване на имота.




4. Удостоверение за избран режим на имуществени отношения


Това удостоверение се издава от Агенцията по вписванията, Брачен регистър. В него се посочва дали съпрузите-продавачи са избрали режим на имуществените отношения помежду си. Семейният кодекс предвижда 3 възможни режима:


  • законов режим на общност;

  • законов режим на разделност, и

  • договорен режим.

  • Удостоверението е необходимо за преценка дали имотът е съпружеска имуществена общност, ако продавачите са го придобили по време на брака.




5. Удостоверение за сключен граждански брак


Ако продавачът е семеен, трябва да се представи и удостоверението за сключен граждански брак на съпрузите.




6. Декларация по чл. 26 от Семейния кодекс


Когато имотът е лична собственост на продавача, се изисква и съгласието на другия съпруг, ако двамата съпрузи нямат друго жилище – обща собственост или лична собственост на всеки един от тях.


В случай че имат друго жилище, но той и/или неговият съпруг/а имат постоянен или настоящ адрес, който съвпада с адреса на имота, другият съпруг трябва да подпише нотариално заверена декларация, че е съгласен с продажбата. Дори семейството на продавача да не живее в продавания имот, за да се избегнат бъдещи спорове дали той е „семейно жилище“, препоръчително е без такава декларация-съгласие от съпруга-несобственик да не се купува имота.




7. Съдебно решение за развод


Ако продавачът е разведен, той трябва да представи и съдебното решение за прекратяване на брака му с развод.




8. Скица на имота


Тя се издава от Службата по геодезия, картография и кадастър или от техническата служба на общината по местонахождение на имота за районите, за които няма влязла в сила кадастрална карта.


Такава скица е необходима, когато се прехвърля земя или идеални части от нея. Ако има разлика в описанието на земята по акта за собственост и по скица, е необходимо на скицата да има и забележка за идентичност на имота. Валидна е до настъпване на изменение в данните за имота, за която е издадена.




9. Схема на самостоятелен обект в сграда


Тя се издава от Службата по геодезия, картография и кадастър за районите с влязла в сила кадастрална карта. Валидна е до настъпване на изменение в данните за имота, за която е издадена.




10. Удостоверение за административен адрес на имота


Такова удостоверение се изисква, когато адресът на имота по документа за собственост е различен от актуалния му адрес. При по-стари актове за собственост често се случва напр. улицата да е била преименувана впоследствие. Удостоверението се издава от общината по местонахождението на имота.




11. Удостоверение за наследници


Когато имотът е получен по наследство, задължително се представя и удостоверение за наследници. То се издава от общината, от района или от кметството по последен постоянен адрес на починалото лице. Валидно е до промяна в данните, въз основа на които е издадено и които се съдържат в него.




12. Удостоверение за вписвания, отбелязвания и

заличавания за имот (удостоверение за тежести)


Удостоверението за тежести се издава от Агенцията по вписванията. Проверката трябва да обхваща период от най-малко 10 години назад. Към заявлението се прилагат копия на всички предходни документи за собственост до първия собственик, хронологично и логически свързани, а при наследяване – и удостоверения за наследници. Ако към имота има земя или идеална част от земя, прилага се и скица на имота.


13. Протокол на общото събрание на съдружниците, на съвета на директорите или решение на едноличния собственик на капитала

Когато продавач е търговско дружество – ЕООД, ООД или АД – се изисква и решение на компетентния му орган за продажбата на имота.




14. Строителни книжа


Необходими документи за продажба на имот, който е в процес на изграждане и в зависимост от етапа на строителство, са:


  • Разрешение за строеж;

  • Протокол за определяне на строителна линия и ниво на строежа;

  • Констативен протокол по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ;

  • Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата;

  • Одобрени архитектурни проекти;

  • Таблица за застроените площи и идеални части на обектите и др.




15. Разрешение от районния съд


Ако продавачът е малолетно или непълнолетно лице, задължително трябва да се представи разрешение от районния съд за сключване на сделката.




16. Пълномощно


Ако някоя от страните – продавачът и/или купувачът – се представляват от пълномощник, неговото пълномощно трябва да е с нотариална заверка на подписа и съдържанието.




17. Декларации


При подписване на нотариалния акт за продажба на имота, страните попълват и следните декларации:


  • Декларация по чл. 264, ал. 1 от ДОПК – от продавача;

  • Декларации по чл. 25, ал. 8 от ЗННД – от продавача и от купувача;

  • Декларация по чл. 42, ал. 2, т. 2 от ЗМИП – от продавача и от купувача;

  • Декларация по чл. 59, ал. 1, т. 3 от ЗМИП – от продавача и от купувача, ако са юридически лица;

  • Декларация за произход на средствата по чл. 66, ал. 2 от ЗМИП – от купувача.

  • Декларациите се подписват лично от страните. Когато се представляват от пълномощник, упълномощителите трябва да заверят декларациите си пред нотариус.


Comments


bottom of page